Over Hoofdsplitsing en ondersplitsing(en) in de VvE

15 Sep, 2014

Splitsing in appartementsrechten

Door een gebouw in appartementsrechten te splitsen ontstaat de mogelijkheid om de appartementen individueel te verkopen. De Vereniging van Eigenaren wordt opgericht om de gezamenlijke belangen te behartigen. In de splitsingsakte, die beschouwd kan worden als de ‘grondwet’ voor appartementseigenaren, staat onder andere het aantal breukdelen dat iedere eigenaar heeft.

Wanneer hoofdsplitsing en ondersplitsingen?

Voor de meeste Verenigingen van Eigenaren volstaat de situatie van 1 vereniging met 1 splitsingsakte. Er zijn een paar situaties waarin het hanteren van hoofd- en  ondersplitsingen praktisch is. Namelijk bij:

• een complex met meerdere gebouwen;

• een complex met meerdere functies.

Meerdere gebouwen

Bij een complex met meerdere gebouwen heb je dus een stuk grond met daarop 2 of meer gebouwen. Er wordt dan een vereniging opgericht met voor ieder gebouw een appartementsrecht. In deze hoofdsplitsing is de grond als gemeenschappelijk opgenomen. Voor ieder appartementsrecht, dus voor ieder gebouw, wordt een aparte VvE opgericht met een eigen ondersplitsingsakte waarin de kosten worden verdeeld voor het eigen gebouw.

Zo voorkom je dat als in gebouw 1 de lift defect is, de eigenaren uit gebouw 2 hieraan mee betalen. Aan de kosten voor tuinonderhoud door de hovenier wordt wel door alle eigenaren meebetaald.

Meerdere functies

Bij een complex met meerdere functies moet je denken aan een gebouw met parkeerplaatsen, winkels en woningen. Je kent het wel, iedere stad heeft wel zo’n complex met een ondergrondse garage, een begane grond gedeelte met winkels en daarboven de woonappartementen.

In deze situatie kan er een vereniging worden opgericht met 3 appartementsrechten; 1 voor de parkeerplaatsen, 1 voor de winkels en 1 voor de woningen. In deze hoofdsplitsing is onder andere de fundering, gevel en het dak als gemeenschappelijk opgenomen. Voor ieder appartementsrecht, dus voor de garage, de winkels en de woningen, wordt een aparte VvE opgericht met een eigen ondersplitsingsakte waarin de kosten worden verdeeld voor het eigen gedeelte.

Van welke VvE ben ik dan lid?

Stel dat je in het woongedeelte uit het laatste voorbeeld een appartement hebt. Je bent dan lid van de vereniging van de ondersplitsing woningen en neemt in de Vergadering van Eigenaren van die VvE gezamenlijke beslissingen. De beslissingen die vereniging overstijgend zijn (bijvoorbeeld over onderhoud aan de gevel) worden in de Vergadering van Eigenaren van de hoofdvereniging genomen. Daar ben je dan indirect lid van. De in jouw ondersplitsing genomen besluiten worden meegenomen in de stemming op de vergadering van de hoofdsplitsing. Meestal mag het bestuur namens de ondersplitsing stemmen in de vergadering van de hoofdsplitsing.

Jos van Kranen

VvE Beheerder
www.keijzer-administratie.nl

Onze huisregels